iBuyer e iLending: come comprare casa senza soldi

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Il modello di business denominato Instant Buyer (o iBuyer) sta prendendo piede nel mercato immobiliare americano. Nel terzo trimestre del 2021 negli USA 27.244 proprietari di casa hanno deciso di vendere utilizzando un servizio di iBuying, movimentando un volume d’affari pari a 10,6 miliardi di dollari. 

Negli Usa la quota di mercato dell’iBuyer è passata dall’1% del secondo trimestre 2021 all’1,9% del terzo trimestre (zillow.com). Si tratta di un sistema per bypassare le tecniche di vendita messe in piedi dalle agenzie immobiliari in decenni di attività.

Immagina di vendere la tua casa senza doverla mai mettere sul mercato e nemmeno mostrarla di persona ai potenziali clienti.

Immagina di metterla nelle mani di un agente che non colloca la tua casa in un catalogo di vendita o su una vetrina reale o virtuale.

Immagina un agente che non sia semplicemente un intermediario tra te e il potenziale acquirente che, quando va male, ti restituisce le chiavi della casa, e chi si è visto si è visto, e, quando va bene, ti spilla il 3% del prezzo realizzato.

Immagina che questo agente compri direttamente la tua casa, e ti offra il 101% del prezzo di mercato, in contanti, subito.

Ebbene hai immaginato il sistema Instant Buyer.

Gli iBuyers, scrive Forbes, sono società immobiliari che acquistano la casa di un venditore in contanti, online, aggirando completamente gli agenti immobiliari.

Opendoor, Zillow Instant Offers, Offerpad e RedfinNow – tra le maggiori agenzie americane di iBuyer - invitano potenziali venditori a inserire i dettagli della loro proprietà online. I dettagli vengono poi valutati da un algoritmo che genera un'offerta in sole 24 ore. Se il venditore accetta l'offerta, l'iBuyer invia un rappresentante per ispezionare la proprietà e determinare se sono necessari adeguamenti dell'offerta.

I venditori non vogliono più pagare salate commissioni agli agenti immobiliari, dice a Forbes Kevin Feely, iBuyes canadese.

L’iBuyer non è solo una grave minaccia al sistema dell’intermediazione immobiliare, può effettivamente essere la morte in carriera di agenti immobiliari mediocri, dice Feely. In secondo luogo, dice, è importante notare che il 69% dei venditori di case non utilizza l'agente immobiliare con cui ha acquistato la casa. Questo perché la maggior parte degli agenti prende i soldi a scappa. Vede i propri clienti come un'unica occasione per incassare. Invece, bisogna rendersi conto che potresti, e dovresti, sviluppare relazioni a lungo termine con questi clienti. Ai nostri clienti facciamo un’offerta in contanti sulla loro casa, un’offerta coperta da una polizza assicurativa in caso la vendita non vada a buon fine.

L’iBuyer, dice, non sarà solo la morte del mediocre agente immobiliare, ma anche la morte di tutto il sottobosco fatto di brokers finanziari.

Gli iBuyes non fanno beneficenza. Si tratta pur sempre di business.

Chiedono una commissione, anche se è meno alta di quella delle agenzie tradizionali.

Questo sistema di vendita si trasforma in un'opportunità per il compratore, il quale si trova di fronte una casa già pienamente finanziata per l’acquisto. È come se il compratore andasse in una agenzia tradizionale, scegliesse la casa e questa casa portasse in dote un mutuo già approvato. Il sistema di mutuo pre-approvato si chiama iLending.

Gli iLenders sono agenzie finanziarie completamente digitali, come Better.com e Accept.inc. Possono approvare mutui a qualsiasi ora del giorno o della notte. Finanziano e anticipano l'intero prezzo di acquisto nel momento in cui la casa è presa in carico da un iBuyer. Per l'acquirente si tratta di un vantaggio significativo (nytimes.com).

Non siamo all’inizio di un'avventura che finirà con qualcosa di simile ai famigerati subprime. Siamo alle prese con un modello di keynesismo privatizzato, in cui l’acquisto di alloggi popolari è totalmente affidato alla finanza e al mercato; in un clima di totale irresponsabilità, avallato da teorie che immaginano il banchiere centrale come quel Dio orologiaio che pigia il bottone del Fiat Money e riavvia l’economia.

Leo Essen

Leo Essen

Ha studiato all’università di Bologna con Gianfranco Bonola e Manlio Iofrida. È autore di Come si ruba una tesi di laurea (K Inc, 1997) e Quattro racconti al dottor Cacciatutto (Emir, 2000). È tra i fondatori delle riviste Il Gigio e Da Panico. Scrive su Contropiano e L’Antidiplomatico.

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